2016年08月29日

ほとんど毎日開催『個別・無料相談会』受付中!

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開  催  日:ほとんど毎日開催【予約制】

開 催 場 所:北九州市戸畑区沖台1丁目9番20号
           FAMILY-HOUSEオフィスにて
           (ご希望の方はご自宅へご訪問致します。お気軽にお声かけ下さい)

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2016年08月24日

『子供と共に成長する家』

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2016年08月18日

住宅取得後に必要な費用とは?

ここでは住宅取得後に必要な費用の一般的なケースを示しています。条件によって必要な費用が異なる場合がありますので、詳細は各機関へご確認ください。

40坪2600万円の土地に、40坪2100万円の住宅を建てて住んだケースを想定して各費用を計算しておりますので参考にしてください。

◆不動産取得税
不動産取得税は、土地や建物の不動産を取得した際に、それぞれに一度だけ課税される都道府県税です。
評価額によって課税額が異なりますが、条件を満たせば軽減措置を受けられます。

【土地の不動産取得税】

 土地の評価額×1/2(注)×3%-控除額(下記のいずれか多い額)

  イ:4万5千円

  ロ:1㎡当たりの土地の評価額×建物の床面積の2倍(200㎡を限度)×3%

※軽減措置を受けられる土地の条件

 ・建物が下記の条件を満たす場合
 ・取得してから3年以内にその土地に住宅を新築した場合
 ・未入居の土地付き住宅を取得した場合
 ・住宅を新築してから1年以内にその土地を取得した場合
 (注)軽減はH27.3.31まで

【建物の不動産取得税】

 (建物の評価額 – 下記の控除額)× 3%
 認定長期優良住宅 1300万円
 一般の住宅    1200万円

※軽減措置を受けられる住宅の条件
 ・床面積が50平米以上240平米以下の場合

40坪2600万円の土地で40坪2100万円の住宅に住む場合
(長期優良住宅の場合)軽減措置適用のもの

土地不動産取得税

1900万円(評価額)×1/2×3%-85万円    0万0千円

建物不動産取得税

900万円(評価額)-1300万円          0万0千円

合 計                      0万0千円

◆固定資産税

固定資産税は、土地や建物を所有している場合に毎年課税される市町村税です。
課税の対象は毎年1月1日時点での不動産所有者となっていますので、年の途中で取得した場合はその翌年からの課税となります。(注)
 (注)土地を取得したのちに、建物完成が1月1日をまたいでしまった場合、住宅用の課税ではない固定資産税の請求がくる可能性があります。詳しくは各市町村までお問い合わせください。

【土地の固定資産税】土地の評価額×1/6×1.4% (200平米以下の場合)
          土地の評価額×1/3×1.4% (200平米を越える場合)
【建物の固定資産税】建物の評価額×1.4%×1/2
(注) 軽減措置1/2は以下の条件を満たす場合に限られます。
1/2の軽減
 ・新築住宅
 ・居住部分の床面積が全体の1/2以上の場合
 ・床面積が50㎡以上240㎡以下の場合(120㎡まで適用)

軽減の年数
 ・一般の住宅                         3年間
 ・3階建以上の耐火・準耐火                5年間
  または認定長期優良住宅
 ・認定長期優良住宅の3階建以上の耐火・準耐火  7年間

40坪2600万円の土地で40坪2100万円の住宅に住む場合

(長期優良住宅の場合)軽減措置適用のもの

土地固定資産税:1,900万円(土地評価額)×1/6×1.4% 4万4千円

建物固定資産税:900万円(建物評価額)×1/2×1.4% 6万3千円

合 計 10万8千円


◆都市計画税

都市計画税は、土地や建物を所有している場合に毎年課税される市町村税です。
課税の対象は毎年1月1日時点での不動産所有者となっていますので、年の途中で取得した場合はその翌年からの課税になります。(注)
(注)土地を取得したのちに、建物完成が1月1日をまたいでしまった場合、住宅用の課税ではない固定資産税の請求がくる可能性があります。詳しくは各市町村までお問い合わせください。

【土地の都市計画税】土地の評価額×1/3×0.3% (200平米以下の場合)
          土地の評価額×2/3×0.3% (200平米を越える場合)
【建物の都市計画税】建物の評価額×0.3%

40坪2600万円の土地で40坪2100万円の住宅に住む場合

軽減措置適用のもの

土地固定資産税:1,900万円(土地評価額)×1/3×0.3% 1万9千円

建物不固定資産税:900万円(建物評価額)×0.3% 2万7千円

合 計 4万6千円

◆固定資産税、都市計画税の支払いは!?

固定資産税と都市計画税は、年四回に分割して支払う方法と一括で支払う方法があります。
納税通知書が送られてきますので、自分の都合に合わせて納めましょう。


◆耐久消費財購入費

耐久消費財購入費は、新築時におけるカーテンや照明器具、家具、エアコンなどの購入費用です。
【耐久消費財購入費】マイホーム新築:260万円
          建売住宅   :195万円
          マンション購入:153万円
          ※消費実態調査 (住宅金融公庫調べ) より

40坪2,600万円の土地で40坪2,100万円の住宅に住む場合

耐久消費財購入費               150万0千円

合 計                      150万0千円


◆住宅取得後に必要な費用のまとめ

一般的に、住宅を取得した後には以下の費用が必要になります。
一時的に必要な費用
 ・不動産所得税
 ・耐久消費財購入費

継続的に必要な費用 (年度を重ねるにつれて減額されます)
 ・固定資産税
 ・都市計画税

40坪2600万円の土地で40坪2100万円の住宅に住む場合

不動産取得税                    0万0千円

耐久消費財購入費               150万0千円

固定資産税                   10万8千円

都市計画税                    4万6千円

合 計                      165万4千円


2016年08月17日

住宅ローンに必要な費用

ここでは住宅ローンを利用する際の一般的なケースを示しています。融資機関の条件によって必要な費用が異なる場合がありますので、詳細は各金融機関へご確認ください。民間の金融機関で4000万円、35年間の住宅ローンを組んだケースを想定して各費用を計算してありますので、参考にしてください。。

◆金銭消費貸借契約書印紙代

金銭消費貸借契約書印紙代は、金融機関で住宅ローン組む時に交わされる契約書に必要な費用です。
借り入れする金額によって印紙代は異なります。
【印紙代】1,000万円越5,000万円以下:2万0千円

      5,000万円越10,000万円以下:6万0千円

民間銀行から4,000万円の融資を受けた場合

金銭消費貸借契約書印紙代     2万0千円

合 計                    2万0千円

◆住宅ローン(融資)手数料

住宅ローン(融資)手数料は、住宅ローンを組む際の事務手数料として金融機関に支払う費用です。
通常は、融資金額から差し引かれる形になります。金融機関によって融資手数料は異なります。

【住宅ローン(融資)手数料】3万円〜5万円程度

民間銀行から4,000万円の融資を受けた場合

住宅ローン(融資)手数料         3万1千5百円

合 計                    3万1千5百円


◆ローン保証料

ローン保証料は、連帯保証人の代わりに保証会社を利用する場合に、保証会社に対して支払う費用です。
(ほとんどの人が保証会社を利用します。) なお、ローン保証料の支払い方法については外枠方式と内枠方式があり、どちらかを選択できる金融機関もあります。
(下記例では外枠方式)
・外枠方式:融資時期に一括して保証会社に支払う方式。
・内枠方式:保証料を金利に含め、融資機関から保証会社に支払う方式。
※外枠方式の場合は保証料を自己資金から支払います。
※外枠方式よりも内枠方式の方が保証料の合計支払い額が多くなります。
【ローン保証料】100万円当たり35年で2万1千円程度

民間銀行から4,000万円の融資を受けた場合

ローン保証料                82万5千円

合 計                   82万5千円

◆団体信用生命保険料

団体信用生命保険料は、万が一借主の返済が不可能になった際、残された返済を解消してくれるという生命保険に加入した場合に保険会社に対して支払う費用です。通常、民間融資の多くは金利に団体信用生命保険料が含まれています。

※フラット35を利用する場合は、費用が発生します。

民間銀行から4,000万円の融資を受けた場合

団体信用生命保険料 (金利に含まれているため)    0円

合 計                             0円

◆火災保険料

火災保険料は、住宅ローンを利用した際に保険会社に対して支払う費用です。
掛ける保険額や契約年数によって金額が異なります。
融資を受け取る時期に一括で支払う方法と、金融機関によっては、融資額に含めて月々の返済額と一緒に支払う方法があります。

民間銀行から4,000万円の融資を受けた場合

火災保険料                   32万5千円

合 計                      32万5千円

◆地震保険料

地震保険料は、通常火災保険と併せて保険会社に支払う費用です。
(任期は五年) ただし、多くの金融機関では地震保険の加入は任意となっています。

民間銀行から4,000万円の融資を受けた場合

地震保険料                  4万8千円

合 計                     4万8千円

◆登録免許税 (抵当権設定登記)

抵当権設定登記は、融資機関の抵当権を示すために登記所へ登記を行うことです。
登録免許税の他に手続きを代行する司法書士への報酬が必要です。
登録免許税はローンの借入額によって異なりますが、以下の条件を満たせば軽減措置が受けられます。 (それ以外は税率0.4%)

軽減措置の条件

・床面積が50平米以上であること
・住宅の新築または取得から1年以内に登記すること
・自ら居住するための住宅であること

【登録免許税 (抵当権設定登記) 】借入額×0.1% (※公庫は無税)
【司法書士の報酬】3万円〜5万円程度

民間銀行から4,000万円の融資を受けた場合

登録免許税:4,000万円 (借入額) ×0.1% 4万0千円

司法書士報酬                    3万1千5百円

合 計                       7万1千5百円

◆住宅ローン(融資)に必要な費用のまとめ

一般的に、金融機関の住宅ローンを利用すると以下の費用が必要になります。

・金銭消費貸借契約書に貼る印紙代
・融資機関に支払う融資手数料
・保証会社に支払うローン保証料
・保険会社に支払う団体信用生命保険料 (金利に含める場合有)
・火災保険料と地震保険料
・抵当権設定登記 (登録免許税+司法書士への報酬)

では、4,000万円を民間融資機関から借りた場合、
必要な諸費用は幾らになるのかを計算してみましょう 。

民間銀行から4,000万円の融資を受けた場合

金銭消費貸借契約書印紙代           2万0千円

ローン手数料                   3万1千5百円

ローン保証料                  82万5千円

団体信用生命保険料                  0円

火災保険料                  32万5千円

地震保険料                  4万8千円

登録免許税 (抵当権設定登記)       7万1千5百円

合 計                    132万1千円

4,000万円借りた場合、132万8千円 (融資額の3.32%) の諸費用がかかることになります。

民間銀行から4,000万円の融資を受けた場合

金銭消費貸借契約書印紙代         0.05%

ローン手数料                    0.08%

ローン保証料                    2.06%

団体信用生命保険料                0.00%

火災保険料                    0.81%

地震保険料                    0.18%

登録免許税 (抵当権設定登記)         0.18%

諸経費合計                    3.30%

通常、これらの費用は自己資金から支払う必要がありますので、予め準備しておくようにしましょう。
また、諸費用の中でもローン保証料が大きな割合を占めることになりますので、場合によっては、内枠方式(ローン保証料を金利に含め融資機関から保証会社に支払う方式)を考えることも必要です。

住宅ローンを利用する際に必要な諸費用の目安は融資額の約3%〜3.5%

2016年08月12日

土地に必要な費用って・・・・

ここでは土地を購入する際の一般的なケースを示しています。
北九州で60坪の土地を1200万円で購入したケースを想定して各費用を計算してありますので参考にしてください。

◆土地代金

土地代金は、売り主に対して支払う土地の費用です。通常、契約時に手付金10%、決済時に残金90%を支払います。
※手付金の10%は自己資金で支払う必要があります。
※土地代金に消費税はかかりません。

      60坪/1200万円の土地を購入した場合

手付金 (契約時)                  120万円

残 金 (決済時)                   1,080万円

合 計 (決済時)                   1,200万円

◆仲介手数料

仲介手数料は、仲介を行った不動産会社に対して支払う費用です。通常、契約時に仲介手数料の50%、決済時に残金50%を支払います。
【仲介手数料】土地代金の3%+6万円+消費税
※仲介手数料は自己資金で支払う必要があります。
※売主の不動産会社から直接購入した場合は、仲介手数料はかかりません。


60坪/1200万円の土地を購入した場合

仲介手数料:1,200万円×3%+6万円   42万0千円

消費税  :仲介手数料×8%       3万3.6千円

合 計                      45万3.6千円

◆売買契約書印紙代

売買契約書印紙代は、売買契約が交わされる際に必要な費用です。取引される土地代金 (契約書に記載される金額) によって印紙代は異なります。
【印紙代】1,000万円越5,000万円以下:1万円 (注)
     5,000万円越10,000万円以下:3万円 (注)
(注)契約書作成日が平成28年3月31日までの取引に適用されます。
   通常は、それぞれ2万円と6万円

60坪/1200万円の土地を購入した場合

印紙代 (契約時)                   1万円

合 計                       1万円

◆土地購入に必要な費用のまとめ

一般的に土地購入の際には、土地代金の他に以下の費用が必要になります。
 ・不動産会社への仲介手数料
 ・契約書に貼る印紙代
 ・登録免許税
 ・司法書士への報酬
では、1,200万円の土地を購入した場合には、
総額で幾ら必要になるのかを計算してみましょう。

60坪/1200万円の土地を購入した場合

土地代金                        1,200万0千円

仲介手数料                      45万3.6千円

印紙代                          1万円

登録免許税                      27万3千円

司法書士報酬                      3万5千円

合 計                       1,276万1.6千円

土地代金が1,200万円の場合、
76万1.6千円 (土地代金の6.34%) の諸経費がかかることになります

こうしてみると、仲介手数料に多くの費用が支払われている事が分かります。 逆に、仲介手数料を支払わなくても良い場合は、諸経費を抑えることができますので、不動産会社には無理のない程度に交渉してみましょう。 以上をまとめると次のようになります。


土地購入に必要な諸費用の目安は土地代金の4〜7%

土地を探すと同時に、諸経費の事をしっかりと勉強して、
自己資金から支払うのか、住宅ローンで賄うのかを
計画する事が大事ですね。

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