2020年11月住宅ローン最新情報

こんにちは。
住宅ローンアドバイザーの岡根です。

「フラット35」金利、2ヶ月ぶりに上昇をしました。
今月の金利は、90%融資で1.31%です。
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先月からは、0.1%上昇!
昨年の11月からは、0.14%上昇!
一昨年の11月からは、0.14%下降!

今年の初めは、1.2%後半で推移しコロナ禍以降は、1.30%台を推移してました。

来月以降は、アメリカ大統領選の結果によって影響があるかもしれませんね!

先月の日本経済新聞に住宅ローンの完済年齢の平均が73歳という記事が出てました。
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こうした事態を受けて金融機関は、完済年齢を80歳から85歳までに引き上げるよう政府に求める方針です。

ここ20年で完済年齢が5歳上昇しています。
なぜ、そうなったのか?

その答えは、住宅ローンを間違った選択をしてしまい、正しい資金計画を行なっていないからです。

令和2年、コロナウィルスの蔓延によって住まいに対する考えかたが変わり、また住宅を購入する手段、
住宅ローンの取組み方も5年前からすでに変わっていたにもかからわず、20年30年前と同じ住宅ローンと
資金計画を進める、住宅会社様のの知識不足だと私は、考えます。

今の時代に合った、住宅ローンの選択と資金計画!
最新の金融情報を知らないと払い終わる住宅ローンも払い終わらないという事にもなりかねません。

最新の情報をお伝えし、今の時代に合った資金計画をしましょう!

マイホームをお考えの方は、住宅会社様に聞いてみてください!
「安心しておすすめできる、住宅ローンはどちらですか?」

この答えが、〇〇優遇の〇〇金利と答えた住宅会社様は、お客様の事を本気で幸せにしようとはしていません!

〇〇の答えは、FAMILY-HOUSEの相談会でお伝え致します。

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住宅ローン支援ついに!

こんにちは。
FAMILY-HOUSEの岡根です。

非常事態宣言が全国に発令され、1週間が経過しました。
皆様、如何お過ごしでしょうか?

テレワーク、外出制限、マスクや消毒液不足などで普段の生活にストレスを
感じていらっしゃると思います。
私も、手作りマスクを洗って繰り返し使用しております。

また、ネットで値段の高いマスクや消毒液を購入すると生活費にも影響が出てきますよね。

本日の日経新聞にこんな記事が掲載されていました。
「住宅ローン、支払い柔軟に」

新型コロナウィルスの影響による収入源で住宅ローンの支払いが厳しくなる利用者の増加に備え、金融界が返済期間を延ばすといった対応に動き始める。

長期固定金利の「フラット35」を提供する住宅金融支援機構は、返済期間を最大15年延長。

銀行も返済条件の変更にかかる手数料を無料にするなど、対策を始めるそうです。

■住宅ローン猶予など個人向けの主な支援策
 ・住宅金融支援機構−−−−フラット35の返済期間最大延長。ボーナス返済の取りやめも。
 ・滋賀銀行、広島銀行、南日本銀行、沖縄銀行−−−−返済条件変更手数料を免除。
 ・北陸銀行、北海道銀行、鹿児島銀行−−−−住宅着工や引き渡しが遅れた場合、融資実行日の延期や金利負担の優遇。
 ・大垣共立銀行−−−−緊急対策ローンとして10万〜50万円を融資。
 ・ふくおかフィナンシャルフループ−−−−カードローンの利息をポイント還元し実質無料化。
 ・北洋銀行−−−−カードローンの借り換えで毎月の返済額を軽減。

本日の日経新聞の記事内容ですが、これから先企業向けの融資の支援だけではなく、住宅ローンに関しても
各銀行さんから支援策が発表されると良いですね。

詳しいことは、現在住宅ローンをお支払いの金融機関におたずね頂き、内容確認をされると良いですね。


住宅ローンの審査基準

こんにちは。
FAMILY-HOUSEの岡根です。

住宅を購入する時、多くの方が住宅ローンを組みますが、
誰にでもいくらでもお金を貸してくれるわけではありません。
この人には住宅購入資金を貸してよいのか、いくらまでなら貸してよいのか、
といったことを「保証会社」が「審査」します。
その視点としては、
「滞りなく、完済できるか」「万が一返済できなくなった場合、
不動産(家+土地)を競売にかけて残りを返済できるか」の大きく2点です。

そのために、まずは借りる人の情報が見られます。
「借入希望金額や返済期間が年収に対して過大でないか」
「年齢、家族構成」
「勤務先、勤続年数、業種、企業規模」
「貯蓄状況、他社の借り入れ」
などです。

もし自分が見ず知らずの人にお金を貸すとしたら、
こういった情報は知っておきたいですよね?

また、不動産に関しては、借入金額に対して、不動産の価格が著しく低いと
判断されると、上限金額が制限されることがあります。

そして、保証会社が住宅ローンの審査をする時には、必ず信用情報を
確認します。

信用情報とは、クレジットやローンを利用したことのある人が、
・過去、現在にどんな内容のクレジットやローンを利用しているか
・現在どれくらいの債務があるか
・期日どおりに返済してきたか(延滞などがないか)
といった情報です。

信用情報は個人信用情報機関に一定期間管理されていて、保証会社は
これらの機関に記録されている信用情報を見て、
「過剰なローン債務が無いか」「過去の良くない情報が記録されていないか」
を確認しています。

引っ掛かってしまいやすい信用情報もあるので、注意が必要です。

・携帯電話の割賦払い
携帯電話の請求は端末を一括購入していない場合、電話料金+本体端末の
割賦支払いとなっています。そのため、うっかり口座の残高不足などで、
携帯代が引き落としされなかった場合、信用情報には延滞として記録されて
しまいます。

・公共料金
最近は、公共料金のクレジットカード払いが増えてきました。ただ、同じ
公共料金の引き落としでも、口座引き落としの場合と違い、クレジットカード
を利用していて延滞すると、信用情報には延滞が記録されてしまいます。

・クレジットカードの複数利用
クレジットカードにはキャッシング枠がついています。実際にキャッシングを
利用していなくても、契約内容として信用情報には載っており、極端に複数
あると、「いつでもたくさんのお金を借りることが出来る状況」と見られる
ことがあります。1枚あたりの枠は少額でも、全部合わせたときに極端に
総額が大きいと、希望金額まで借りられない、という可能性もあり得ます。

これら信用情報は、たった1度でも延滞してしまうとダメ、いうわけではなく、
良くない信用情報も、『完済から○年経過』などの一定の条件を満たせば
消えます。

保証会社と金融機関が見ているのは
「返済を軽く見ている延滞常習者ではないか」という点です。
なお、結婚前後で氏名や住所が変わっても、信用情報は載っています。

心当たりがあり、審査が不安な方は「昔延滞した事がある(かも)・・・」と
金融機関の担当者や住宅会社に相談しましょう。

消費税増税と住宅ロ-ン減税

こんにちは。
FAMILY-HOUSEの岡根です。

消費税10%への増税に向け、世の中では多くのことが話題になっていますよね。

中でもやはり多く言われているのが、税率引き上げによる景気の落ち込みを
防ぐための、諸々の策についてなようです。

コンビニで買った食料を、イートインで食べた場合と家に持ち帰った場合では
税率が違うといったようなことや、キャッシュレスで物を購入した場合と
現金で購入した場合の違いなど、私たちの生活に直結してくる部分も多く、
また買う側売る側の言い分も入り混じっています。

では、私たちの扱っている住宅ではどうでしょうか?

1000万円台~お金をかける方ですと5000万円以上することもある住宅では、
消費税が2%アップすると20万~100万円も変わってきます。

ただでさえ高額なお買い物である住宅。さらに何十万円も金額が
アップするとなると、、、やはり買い控えしてしまう方も
出てきてしまうのではないでしょうか。

この買い控えを懸念し、住宅については、ローンの残高に応じて所得税が
減税される「住宅ローン減税」が拡充されると言われています。

現在は、1年間で最大で50万円が10年間、所得税や住民税から控除される仕組みの
「住宅ローン減税」ですが、消費税率の引き上げ以降に戸建て住宅やマンションを
購入した人は、減税を受けられる期間が、さらに3年間延長されるというものです。

ちなみに、住宅ローン減税とは、10年以上のローンを組んで住宅を新築したり
増改築したりした人に対し、所得税や住民税の一部を減税する制度です。

現行の制度では、年末における住宅ローンの残高の1%にあたる金額が最大で
年間50万円、10年間、減税されます。これが今回の税制改正では、
10%の消費税率で新築や増築をした人は、減税を受けられる期間を
3年間延長されると言われています。

延長された期間、つまり11年目から13年目までの期間に減税される額は、最大で
建物の価格の2%分であり、実質的に、増税による負担の増加をなくそう
という仕組みです。

細かく言えば、建物の価格の2%を3年間で割った金額と、年末における
住宅ローンの残高の1%にあたる金額を比べ、少ない方が減税の額となります。

例えば、建物価格が2000万円の住宅の場合、11~13年目の減税額は、最大で2%、
つまり2000万円×2%=40万円で、1年当たりだと約13万円になります。

ただ、11年目の年末に住宅ローンの残高が1000万円になっていると、
減税額は1000万円×1%=10万円となり、13万円よりも少なくなります。


例:建物価格2000万円、住宅ローンを3000万円で組んだ場合、

<1>10年後のローン残高2000万円の場合
 →2000万円×2%×1年/3年=13万円 < 2000万円×1%=20万円
  → 減税額:13万円

<2>繰り上げ返済活用で、10年後のローン残高1000万円の場合
 →2000万円×2%×1年/3年=13万円 > 1000万円×1%=10万円
  → 減税額:10万円

これだけ見ると、繰り上げをしない<1>のパターンの方が、今回の施策の恩恵を
受けられているようにも見えます。

しかし、繰り上げ返済を行った分の金額は、元本から差し引かれるため、
<2>の場合では総返済額が、<1>の場合よりも300~400万円安くなることも
あります。

私たちがお客様と家づくりに関するお金の話を打ち合わせる際には、どのような
住宅ローンの組み方や返済方法が最も適しているのか、お客様のライフプランや
ご家族の成長なども考慮しながら、お話をさせていただいています。

金利上昇?変動金利と固定金利

こんにちは。
FAMILY-HOUSEの岡根です。

私たちがお客様から最も多くご相談を受けることの一つが、
家を建てるのにかかるお金のことです。
近年では、当社に家づくりのご相談をされる方のほとんどが住宅ローンを組まれます。

そのため、お金に関する相談の中でも、
住宅ローンに関するご相談はとても多く頂戴します。

この住宅ローン、大きく「固定金利」と「変動金利」の2種類があり、
多くの方から「どっちの方がお得なの?」と聞かれるのですが、
結論から言うと、この2つにお得、お得じゃない、ということはなく、
現在の環境とお客様の返済の仕方によって、どちらの方が得なのかが決まるのです。

では、この2種類の金利には、どのような特徴があるのでしょうか。

<固定金利>
その名の通り、金利(利子)が固定された住宅ローンの組み方です。
なので、借りたときから返し終わるまで同じ金利(利子)で返済できます。
住宅ローンの最初の返済が金利(利子)1.5%だとすると、最後まで1.5%での返済です。
(細かい部分は諸々ありますが)ザックリ言うと、月々の返済を8万円としたら、
完済するまでずっと8万円、というように設定できるのです。
そのため、最も大きなメリットとしては、将来のライフプランを計画する際に、
月々の返済(支出)が固定であるため、計画を立てやすい、ということが挙げられます。

<変動金利>
金利の固定された固定金利に対し、金利(利子)が変更になる可能性のある
住宅ローンの組み方です。
半年に一度金利が見直されます(見直された結果、変更が無い場合もあります)。
住宅ローンの最初の返済が金利(利子)1.5%であったとしても、
返済期間の途中で金利(利子)が1.5%より低くなることもあれば、
高くなることもあるのです。
そのため、例えば、借り入れ当初の月々の返済が8万円だったとしても、
途中で7万円になる可能性も、10万円になってしまう可能性もあるのです。
ここだけ見ると、固定金利の方が安心に感じるかもしれませんが、
基本的に、同じ月に借り入れる場合、
変動金利の方が固定金利よりも金利(利子)が低いというメリットがあります。

例えば、2000万円を、以下の3パターンの条件で、20年ローンで借り入れた場合の
シュミレーションを考えてみます。
<1>金利2.0%の固定金利
<2>金利1.5%の変動金利で5年ごとに金利が0.2%ダウン
<3>金利1.5%の変動金利で5年ごとに金利が0.7%アップ

これらの場合、月々の返済額と総返済額(利子を含めた金額)がどうなるかというと、、、

<1>月々約101,000円の返済 ⇒ 合計約2428万円の総返済額
<2>1~5年目は月々約96,000円の返済・・・(中略)
  ・・・16~20年目は月々約93,000円の返済 ⇒ 合計約2280万円の総返済額
<3>1~5年目は月々約96,000円の返済・・・(中略)
  ・・・16~20年目は月々約107,000円の返済 ⇒ 合計約2459万円の総返済額

こんなイメージです。

これだけだと一見、変動金利の方が<2>のパターンがあるため
お得に見えるかもしれません。

しかし、ここ10年以上は超低金利の時代と言われているものの、
20年前は今より1.5~2.5%程度、30年ほど前になると5%も金利が高かったのです。

今の超低金利な状況が、この先もずっと続くのであれば変動金利の方が
お得かもしれませんが、住宅ローンは多くの方が20年30年、それ以上の期間をかけて
返済していくものです。

私たちがお客様と住宅ローンの相談をする際には、お客様のライフスタイルに合った
返済期間や現在の金利動向などを踏まえて、最も適した金利のパターンを
お話しさせて頂いています。

今買うのと3年間頭金を貯めるのと,どっちがお得?

こんにちは。
FAMILY-HOUSEの岡根です。

当社へご相談頂くお客様から、
「今は賃貸に住んでいるので、3年くらい頭金を貯めてから建てようと思ってる」
というご相談を頂くことがあります。

その時に私たちが必ずお話しするのが、
「ちょっと待ってください。もしかしてそれって損していませんか?」
ということです。

想像してみてください。
今あなたが毎月支払っている家賃が6万円だとします。

そうすると3年間では、
6万円×12か月×3年=約220万円ものお金を払っていることになりますよね?

毎月6万円のお金を家賃として支払うのであれば、
毎月6万円の住宅ローン返済をするのと同じことではないでしょうか?
3年間で220万円分の住宅ローンを返済したことになります。

大事なのは、住宅ローンの返済として220万円支払えば、
その分残債が220万円分減るということなのです。

10年間支払えば6万円×12か月×10年=720万円、
30年間支払えば6万円×12か月×30年=2160万円分の住宅ローンを返済したことになるのです。

そして最終的に住宅ローンの残債が0円になれば、
当然それ以降の返済(支払い)は無くなり、お家はあなた自身のものになります。

一方家賃で支払った220万円分は、何かご自身のために使われるわけではなく、
そのお部屋(お家)もあなた自身のものになることもありません。

10年間であれば720万円、30年間であれば2160万円の家賃は「ただ支払うだけ」なのです。

そう考えると、頭金を貯めて住宅購入をするより、
早いうちに住宅ローンを組み、
早くから住みながら返済を始める方がお得だとも考えられないでしょうか。

特に、現在は超低金利の時代と言われています。

返済時に必要となる利子の金額は、
過去に今より高金利だった時代よりも圧倒的に安く済みます。

例えば、2000万円借りた時に、金利が1%違うと、
返済額が400~500万円変わることもあります。

2%の違いでは1000万円にもなることだってあります。

ただもちろん、お家の建て時は、金銭面でお得な時だけとも限りません。

私たちがお客様と相談をするとき、いつ建てるのが最も良いタイミングなのかは、
お金のお話も含め、最も気を使ってお話しています。

転職・就職と住宅ローン

こんにちは。
FAMILY-HOUSEの岡根です。

当社に家づくりをご相談いただくお客様から、最も多く受ける相談が、
家づくりの資金に関するものです。
中でも住宅ローンに関するご相談が最も多く、先日も、とあるご家族から相談を頂きました。

その内容というのが、ご主人が現在転職を考えているそうで、
その転職が住宅ローンの借り入れに影響するのかどうか、というものでした。

今回は、転職・就職と住宅ローンに関することをお伝えします。

まず、結論から申し上げますと、
転職というのは、基本的に住宅ローンの借り入れにとってマイナスにはたらきます。
転職後に住宅ローンを組むのは不利だということです。
金融機関の言う転職後というのは、転職してから概ね3年間です。

なぜかというと、
金融機関がお金を貸し出すときには、あなたから返済してもらえる見込みがあるから貸し出すわけです。
しかも住宅ローンですと、
大抵の場合、少額ではなく1000万円を超えるような大きな金額の借り入れです。
そうなると、「ちゃんと返済し続けられるだけの収入があるか」といったことまで金融機関は見てきます。

ちなみに、金融機関が住宅ローンを貸し付ける際に、あなたが働いている会社や環境を尋ねることが多いのは、
「あなたが住宅ローンを返済できるか」という「あなたへの信頼」
プラス
「あなたが働いている会社は(倒産したりせずに、)あなたが住宅ローンを払い続けられるよう給与をあなたに払い続けられるか」
という「あなたの会社への信頼」も見られているからなのです。

転職直後に住宅ローンを組もうとした場合では、
「安定して住宅ローンを返済できるか」←「安定して給料をもらえるか」←「転職後の会社で長く働き続けられるか」
というような不安材料が生まれるため、借りるための審査において、不利になるのです。

もちろん例外的なこととして、
「同業界で、今より規模の大きな会社への転職で、年収があがる」、
「会社の要請によるグループ会社への転職」、
「士業など、資格を活かした専門職への転職」
など、転職がデメリットにはたらかない場合もあります。

ただこれらは、なかなかハードルの高い条件でもあるため、
やはり住宅ローンを組むのは、転職前か転職後3年以上経ってからの方が良いです。

とは言っても、まったく手だてがないわけではないので、
もし転職後1年以内で住宅ローンをお考えの方は、一度当社へご相談ください。

私たちはいくら借りられるの・・・

こんにちは。
FAMILY-HOUSEの岡根です。

私の友人は、生粋のA型気質で、毎日欠かさず家計簿をつけています。

そして、食費や光熱費なんかを考慮した上で、「今月は○○円まで自由に使っていいよ」となります。
通常の生活の中では、持ってるお金の中で買えるものを買う、というのが多いですが、
車ですとか子供の進学ですとか、もちろん私たちの扱っている住宅も含めて、
大きな買い物の場合にはローンを組むのが一般的です。

今のご時世、現金一括で支払うという人は、なかなかいないですからね(^^;

とは言うものの、いくらでも借りればいいというものではありません。
月収20万円の人が、月々20万円の住宅ローンを組んだとしたら、、、
その他の生活費などを考慮すると、返済できませんもんね。

それに、金融機関はそこまでの金額を貸し出してはくれません。
金融機関からすると、回収できないリスクがあるからです。

では、どのくらいの金額を貸してくれるのかというと、、、

分かりません(汗)

なぜなら、公表していないからです。


なので、当社で住宅ローンについてお話しするときには、「返済負担率」という言葉を使って、
”いくらくらい借りればいいのか”を一緒に考えます。

「返済負担率」というのは、住宅ローンの返済額が、年収の何%になるのか、ということで、
当社では25%を上限の目安として考えています。

ちなみに、この「年収」は、当社の場合は手取り年収で考えており、初めてお話する時は、
ザックリ税込み年収×8割程度で計算します。


例えば、年収400万円の方であれば、

400万円×80%=320万円 がザックリ手取り年収。
これに年間返済率を25%として掛けると、
320万円×25%=80万円 が、年間返済額。
1ヶ月あたりだと80万円÷12カ月=67,000円が月々の返済額です。

ここから計算して、、
35年ローンだと、年間返済額80万円×35年=2800万円、
25年ローンだと、年間返済額80万円×25年=2000万円、
くらいを住宅ローンを組む時の目安として考えています。


年収600万円であれば、
600万円×80%×25%÷12カ月=10万円/月が、月々の住宅ローン返済額目安。
35年ローンの場合、4200万円が借入金額の目安です。

ただ、金融機関や他の住宅会社によっては、
この「返済負担率」を「税込年収」の30%や35%で考えるところもあります。

返済負担率35%で計算すると、
年収400万円の方が住宅ローンを組んだ場合、
400万円×35%×35年=4900万円が借入金額になります。
年収600万円では7350万円です。


住宅ローンを借り入れる際には審査があるので、この金額を実際に借りられるかどうかは別にしても、
当社では30%~35%というのは、リスクの高い返済負担率だと考えています。


というのも、返済負担率35%で計算した場合の住宅ローン返済額は、
年収400万円の方では約12万円/月
年収600万円の方では約18万円/月 になるからです。

この金額は、以下のことを考えると大き過ぎる負担になるのではないでしょうか。

住宅は、「建てること」が最終目標ではなく、「建てた家でどのように暮らしていくか」、
が最も大事だと私たちは考えています。

家を建てた後には、固定資産税などもかかりますし、お子様の教育費も必要になります。
お車をご購入することもあるかもしれませんし、ご家族でお食事やご旅行に行くこともあるでしょう。

せっかく幸せに暮らすために家を建てても、そのせいで、その後の何十年の暮らしがカツカツに
なってしまい、お子様が習い事もできない、お出掛けもできない、何も買えない、というのであれば、
本末転倒な気がします。


だからこそ、私たちは、その後のご家族の暮らしを考えた上で、お金の話とどんな家にすれば良いのか、
という家づくりの話をじっくり時間をかけてするのです。

5月の住宅ローン金利

こんにちは。
FAMILY-HOUSEの岡根です。

メガバンクなど大手主要銀行の2017年5月の住宅ローン金利が発表になりました。

メガバンクはいずれも住宅ローン金利を引き下げるとしています。三菱東京UFJ銀行は10年固定金利の最優遇金利を年1.05%から年0.70%まで引き下げ、三井住友銀行は年1.05%から年1.00%に、みずほ銀行は年0.90%から年0.85%引き下げます。
三菱東京UFJ銀行の引き下げ幅が非常に大きく見えますが、同行は2017年4月に10年固定金利を大幅に引き上げていた経緯があり、4月の住宅ローン金利は思い切った引き下げ幅となっています。

その他、大手銀行では三井住友信託銀行が10年固定金利を年0.55%から年0.60%に、りそな銀行は年0.95%から年1.00%に引き上げると発表しました。

インターネット専業銀行ではじぶん銀行は10年固定金利を年0.500%年0.520%に住信SBIネット銀行では10年固定金利を年0.560%から0.650%に引き上げるとしています。

5月に入り、各社のフラット35の金利が出そろいました。

フラット35は返済期間15年から20年および返済期間21年から35年いずれのタイプでも金利引き下げとなっています。

2017年5月のフラット35金利
借入期間20年まで:0.980%(前月比 ー0.03%)

借入期間35年まで:1.060%(前月比 ー0.06%)

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